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 沪可售型商铺发力 风险因素不容忽视发表于2007年09月26日 出自：中国房地产报
近期到售楼处的买家会被礼貌地建议“先登记”。VIP卡？领不到了。售楼处贴了一则启事：“最近，一些中介机构利用发放VIP 贵宾卡的机会进行非法炒作。……本项目不会采取内部预定、收取定金等方式进行销售。本项目发放的VIP 贵宾卡为实名卡，不收取任何费用，无实际价值，不得更名，不得转让。” 据了解，九号商业广场在松江体育场正式开盘。由于被领掉的VIP 卡数量与此相当，9月份以来不再发放新的VIP卡；换言之，后来者只能等人家选完一轮后再来碰运气了。 九号广场大打“地铁牌” 九号商业广场的开发商是九领置业有限公司，销售代理、招商运营则由中原负责。 “作为专业团队，中原地产不但负责运营，还参与到前期的规划、业态定位当中，做全程的服务机构。”刘诚对记者表示。刘是中原物业代理有限公司的销售经理，也是九号商业广场的项目经理。 早在今年五月的“假日楼市”上，这个项目四天累积了253组意向客户。预约情况看来不错，部分原因是，这个出售型商铺带着“地铁商铺”的光环。 九号商业广场位于9号线终点站松江新城站上盖，是不折不扣的地铁物业。“地铁出口就是广场的进口。”松江新城站在松江区核心、新老城区连接处，对面就是区政府大楼。 地铁商铺上市量小，人流集中。在香港，它被看作商业地产的“原始股”。而过去上海的地铁商铺都是只租不售的。刘诚介绍，“原来的地铁物业属于地铁配套，通常是民防资产，不能卖的。《物权法》出来以后有了说法，将来可能陆续会有部分商铺拿出来销售。像嘉定11号线的地铁物业将来也是随规划启动，都是参照香港模式。” 和香港一样，上海的地铁商铺在租赁市场上也颇为抢手。人民广场香港名店街、徐家汇地铁商场等都是一铺难求；七宝地铁站的汇宝广场也是不卖的；如今九号商业广场以纯产权、出售型商铺推出，在上海算第一家。 九号商业广场的开发商计划销售七成面积，剩下三成是“自留地”。现在各楼层价格还没有最终定下来，一、二、三层的参考均价分别是30000、16000和11000元/平方米。整体均价大约是16000元/平方米，这个价格是参照周边三湘、嘉和等项目得来，不高多少。一、二楼统一经营管理三年；三楼餐饮是五年。 一方面销售，一方面招商。据称肯德基就对这里很感兴趣；至于购物中心，九号商业广场没有列入招商计划。售楼人员表示，“三公里内有乐购、易初莲花，没必要再引入了。” 面对当前的参考价，一位投资者表示：地铁里急匆匆的上下班人流未必会给一层商铺带来可观的收入，而一层价格不菲；相比之下，他看好二层：单价不高，适合“停下来消费”的人群。他向销售人员推荐，可以去向高档美容店联系招商。 鹿都广场借力沃尔玛 类似九号商业广场，位于松江老城核心商业区的“鹿都国际商业广场”也在跃跃欲试。这个项目预计将于10月中旬发售。 鹿都广场打的是市场空挡。目前老城区商铺总量不小，但业态档次较低。中山中路商圈虽然拥有松江商城、一百松江店、良友商厦等，但都是多年前规划的老牌商场，其他沿街商铺多经营餐饮和服饰饰品配以便利店，不上台面，整体缺乏领军型的“旗舰”商业中心。 鹿都国际商业广场体量77000平方米，建成后将是区域最大的综合型商业广场。沃尔玛已签约，将入驻鹿都广场的二层部分（4000平方米）及整个三层。这个商业广场业态组合有时尚百货、专卖店、运动城、大型餐饮、游艺中心等，给人的感觉是力图打造类似正大广场那样的“一站式服务中心”。 据了解，此番鹿都广场即将发售的一、二、四层面积近3万平方米，定位与九号广场的一、二、三层类似，一、二层注重精品店，顶层做大型餐饮。参考价分别是：一楼30000元/平方米、二楼20000元/平方米、四层10000元/平方米。同样是需要让渡经营权，一、二、四楼业主的“放手时间”分别是三年、五年、十年。 为了帮助投资者理解项目潜力，销售人员给出了马路对面（中山中路北侧商铺）日租金水平：一楼9元/平方米、二楼5元/平方米、顶层2元/平方米。至于承诺的回报，销售人员拒绝透露具体数字，只说“应在7%、8%左右”；粗略估算，假如日后人气和老商圈一样旺的话，一、二、四楼的租金回报可以达到10.9%、9.1%、7.3%。餐饮的租金水平最低，回报率也低一些；但是商铺总价也最低，租赁行情稳定。 按照通行规则，不同楼层的买家将得到相同的租金回报比例。当然，多年后回收之余，不同经营主业的楼层租金回报率会参差不齐，这是后话。 看盘时，一个脑袋光光、“老法师”样的投资客对同伴低语：“鹿都项目有两个参照：一是联洋大拇指广场，二是南方商城。相比之下，更像南方商城。” 投资者各有打算 九号广场、鹿都广场……在“非常通货膨胀”的时代，仅凭可售型商铺的“可售”二字就足以吸引眼光。 如今众多商业广场、街铺、社区商铺“只租不售”，中小投资者拿着钱站在门外干着急。 幸亏开发商不是铁板一块。九号商业广场是地铁产权商铺的试点项目；鹿都国际商业广场开发商是温州人背景。据了解，此番出售铺面是为了广场旁的酒店式公寓项目筹集资金。据商业地产网不完全统计，截至2007年7月，上海共有63个商业广场已经或正在出售。 这些开发商往往都选择专业公司打理招商、管理工作。一家上海代理公司在江苏溧阳有个出售型商铺项目，其合伙人笑称，“开发商只管收钱就可以了，事情我们帮他做。” 虽然当前商铺的投资需求旺盛，投资者还是各有各的打算。 住在九亭的张先生夫妇做了五年咖啡店的生意。现在他们的“旗舰店”靠近市区某大学，主要做留学生的生意。虽然每月房租才六千多元，算是低廉，可“担心房东加租、小街旧区改造，租房子做生意总归不够踏实”，因此希望找个合适的铺面来开店、“永续经营”。 来自东北的赵小姐和母亲一起出来看铺。由于有全职工作，她的想法要简单很多：“找一个管理公司比较有经验的项目，自己买下物业全权委托，把经营权交出去，只要拿到预期的回报就好。”在专业机构的经营下，如果三五年之后整个广场人气上升、铺子养“熟”了，按照合同双方再行协商不迟，收不收回经营权都好商量。 相比之下，有心“放手”的投资者没有太多的附加条件，更适合购买商业广场的出售型商铺。 “近年来商业地产发展稳定，但投资者还是要慎重。商业开发大部分在郊区，如果规划不到位，前期投资的收益就会很低，所以投资心态需要放稳。”刘诚对记者介绍招商的思路，“郊区商业要做好，轨道一定要通。轨道交通改变人们的出行、生活方式；生活方式改变，区域商业才会有根本改变。如果我们把好的品牌从市区引到松江、南汇，郊区消费者是会接受的，因为他们的消费观念和市中心人口其实是一样的。” 按照当前的行情，出售型商铺对投资者一般都有7%～9%的年租金回报；按照招商的常规，这笔钱还包括了开发商补贴的一部分。无论怎样，7%以上的年收益应该令人满意，毕竟真正的“大头”——物业升值是百分之百归于业主的。 风险因素不容忽视 虽有明确回报，很多准备购买出售型商铺的投资者还是觉得自己像在赌博。 承诺回报和实际租金收益之间会有怎样的落差谁也无法预料。比如说投资者签了五年协议，到期后，自己就得面对商铺的实际租赁收益。如果人气旺盛，10%的回报也不在话下；如果这五年的招商、经营状况不佳，到时候稳定回报就成了泡影，还得面对棘手的长期招商、管理问题。 餐饮用途的可售型商铺通常更复杂一点。 三、四层的商业广场一般选择最高层做餐饮，一般至少会保证五年，有时经营权的让渡可以签到十年。餐饮商业的特点是商铺面积大、经营周期长、生意稳定，顶层商铺的单位租金并不高，而售价也往往是最低的。在松江的两个项目中，九号商业广场的三层“待定均价”是11000元/平方米，低于一、二层的30000、16000元/平方米；鹿都国际商业广场的四层待定均价是10000元/平方米，同样明显低于一、二层的30000、20000元/平方米。 由于餐饮用途的商业对面积需求较大，管理公司往往需要把已经分割的商铺“整合”后租给餐饮企业，比起做普通档口生意的出售型商铺，合同到期后相邻铺位投资者的相互影响会更加明显。 赵小姐看中了餐饮层商铺的万元单价，但她“杞人忧天”，担心十年后的餐饮商铺业主之间步调不一致，影响出租回报。对此，售楼人员表示：合同到期之后，如果某餐饮层商铺投资者准备自营或自己出租，物业肯定把属于他的那块面积整理出来、恢复原状。 投资者需要考虑的是：自己买下的铺位面积够不够开张一个餐饮店？如果不够，业主们还是会存在“联合出租”的要求；“联合出租”还是需要专业招商和管理机构的帮助。 前景且看“养父”手段 如果把投资者、业主比作商铺的“父亲”，管理公司就如同“养父”。俗话说“一铺养三代”，可是铺子要热起来，本身就是需要“养”的；在市场细分的形势下，购买商业广场物业的众多中小业主独立养铺实在勉为其难，专业管理公司的介入顺理成章。 如果“养父”在代管孩子的头几年教育得法，把孩子培养得结实健壮、聪明上进，父亲接回家以后怎么都好办；如果“养父”教子无方，业主收回经营权之后“一个头两个大”，有苦难言。 “通过模块化方式规范运作流程，可以解决目前商业地产面临的经营问题。”汉华商业管理机构董事长高大丰表示：“要成功开发商业项目，应从购地开始认真思考地块的发展远景、公共设施、政府政策和人口素质的演变，从购地开始就进行定位、业态品牌的组合和配置，确定主力店和配置与租售方式等重点。”高大丰目前负责大华集团马鞍山一购物中心的销售工作，办法也是统一规划租赁、出售。 投资者永远是“狐疑”的，只有成功的经营才能令他们放松心情。与开发商“只租不售”的商业广场相比，出售型商铺的管理公司需要面对复杂得多的主体和利益关系，把定位、招商的“技术活”打磨得更加精细是“养父”的专业之道、应有之义。 “经营管理者要保证项目80%的商品符合当地市场消费能力，20%提升消费水平。我们把九号广场定位成适合白领、年轻人集中消费的场所，档次超过周边项目。”中原物业的刘诚最后对记者表示：“9号线是通到郊区的第一条线，松江这个站是设在郊区的第一个终点站，做好了对申通集团推行这种模式很关键；区政府就在对面，这个项目不做好也不行。” 针对外界担忧松江人均商业面积过大、购买力不足的问题，刘诚认为，这和统计方法有关，内地的人口分布比较特殊，人均商业面积实际上还是偏低的。加上地铁商铺有人流保障，依然是“值得拥有”。
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