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 发掘商圈空白点 寻找深圳商业“蓝海”－深圳商铺网 深圳商铺 深圳商铺网发表于2007年08月10日
核心提示 所谓“蓝海”是指极具市场空间、拥有强大潜力的新市场。，它不像“红海”是在已知的市场空间内进行激烈的竞争，目前的商业零售竞争已趋白热化，商业地产亦如此：成熟商圈的商铺供应量持续走高加剧市场竞争、商业地产针对超市百货等主力店有限资源展开争夺战、商业重复定位恶性竞争、商场商业街规划设计千篇一律、销售模式毫无新意等等，使商业地产开发营销陷入了“红海”之中。因此，商业地产开发营销亟需另辟蹊径，突破以往的传统局限，寻找崭新的“蓝海”。 寻找商业地产的“蓝海”，要从寻求商圈空白点入手，从商业定位入手，从商业规划设计入手，乃至销售模式、经营管理方面，都能寻求到全新的空间。
罗湖凤凰路沃尔玛与百佳两家超市一墙之隔，处于零距离商战状态；福田福民路天虹商场与福强路百佳，相距不过300米；南油人人乐与蛇口沃尔玛，相距500米；南山岁宝百货与海雅百货相距500米…… 深圳的商战已近白热化，超市、百货等各类品牌连锁已经遍布深圳各大商业中心和社区。在商业网点分布密集、商圈越来越小的形势下，商业地产开发若还继续往超市百货密集的商圈中挤，这无疑会陷入竞争激烈的“红海”中而无法自拔。与其在商业网点众多的“红海”中拼个你死我活，倒不如另辟一块富有市场潜力的“蓝海”。 南山半岛的南头、前海、后海、蛇口等区域已经拥有众多品牌零售百货超市，彼此间的竞争异常激烈，促销折扣从没间断。在这样的情况下，避开商业竞争而开辟具有商圈空白的新市场恰恰成就商业地产的一片“蓝海”。如南山北区在缤纷商业中心未开发前，仅有一些零散的商家和小规模超市，无法满足片区居民强大的购物需求，导致居民购物流向周边商圈。南山北片区拥有8万人以上的潜在强大消费市场出现了商圈空白，而2万平方米的缤纷商业中心，引进人人乐、肯德基形成区域商业中心，正好填补了该空白点，一举获得成功，其商业街街铺也因此突破销售均价每平方米6万元。 在零售业扎堆竞争的今天，谁抓住了市场空白点，谁就能在这块空白点上抓住商战的主动权、占领商战的制高点。对于商业地产开发而言，谁能立足商业空白点开发商业地产，谁就能赢得众多商家青睐、赢得投资者的追捧、赢得开发价值最大化。
商业地产的定位关系到项目后期的经营，定位的成功与否，直接影响到商铺投资客的租金回报及商户的经营回报。只有成功的市场定位，才能成就一个好的商业地产项目。没有寻找不到的定位，只有未发现的市场。 不少商业地产项目的定位往往局限于一些常规的业态，要么都引进超市百货主力商家或电器餐饮次主力店，要么就都追求购物休闲娱乐为一体的规划，大而全，什么都有。事实上，常规型零售业态的市场定位，其商圈辐射半径非常有限。当每个商业地产项目的定位思维都往同一方向走的时候，便陷入了没有生命力或生命力不强的“红海”中去了。商业地产的定位也应不断地寻找“蓝海”，寻找差异化、互补性的市场业态。 龙岗中心城人近几年兴建的各个大型商业项目大都往零售方面定位，这个MALL引进一家百货，那个商业中心引进一家超市，然后商铺一卖了之。短短两三年内，便有万佳、天虹、岁宝、吉之岛、国美、苏宁等零售主力商家齐拥龙城，中心城商业地产进入了零售业的“红海”中。龙岗中心城约20万的人口，而零售商业规模超过30万平方米，零售业态商圈辐射又有限，最终导致众多商场经营差强人意。在人气不足的情况下，中心城的商业地产开发不应只盯着零售不放，还要往专业市场、主题商场等业态方向考虑。只有寻找差异化的业态定位，才能开辟龙岗中心城商业地产的“蓝海”市场。 打破商场设计闭门格局，开创商场规划设计的“蓝海” 不少商业项目在设计上都是千篇一律：一条几百米长条形的商业街；一个三层左右方方正正的主题商城等。还有一些商场设计过于追求外观的设计，忽视了商业结构的使用功能，结果华而不实，为设计而设计，导致设计不能为卖场服务。之所以出现上述现象，主要原因一方面在于市场上缺少专业的商业规划设计单位，另一方面在于设计单位往往简单地以考察过的商业项目为样本，忽视项目的定位、特定商家使用的需求，结果无异于闭门造车。 商业地产的规划设计首先必须考虑商场设计的实用性，必须是根据具体的业态和商家来量身定做，满足商业业态的基本要求，以商业实用和业态匹配为基准；其次在满足业态和商家需求的基础上进行创意和创新设计，在卖场空间、装修特色、休闲环境等方面创造独出心裁、别具一格的作品。目前越来越多的商业地产开发商开始关注商业地产的前期规划设计，商业地产的规划设计不再是规划设计单位的独角戏，而是与商业地产策划公司、各类商家共同参与，将商业地产设计真正与市场需求联系起来。
现时深圳商铺销售的主导模式包括只售不租、委托经营几年等销售模式，只售不租的销售模式往往给商业经营带来硬伤，商铺业主各自为政，使得商业难以统一定位招商，大大降低了商业整体定位的聚客效应，商铺之间的经营互补性更是无从谈起。委托经营几年的销售模式，往往成为发展商打消投资者顾虑的营销模式，并没有真正从业态合理性、商户质量把关等方面做足功课，结果经营失败的案例太多。销售模式的不规范，使一些商业地产项目遭遇到营销的瓶颈。 近期市场上出现了一种带租约转让的销售模式，策划公司通过对项目统一定位实施招商，然后将带租约转让销售，实实在在的品牌，实实在在的租约，既增强了投资信心，又稳定了项目未来的经营。如去年采取带租约转让销售模式的华强东商业中心、宝安南商业中心，均在开盘当天售罄。 “带租约销售”是商业地产销售模式的一次创新、一片“蓝海”，它的运作成功为商业地产销售模式开创了新的道路。 抓住商业地产的命根子，寻找经营管理的“蓝海” 以往的商业地产开发都是以销售为导向，一切为了销售服务，忽视了后期经营管理。事实上，经营管理是保障商业地产可持续发展的一个根基，如何进行经营管理，更好地做旺商场，是商业地产开发的新课题，也是商业地产最重要的一片“蓝海”。 意识到了经营管理的重要性后，如何来经营管理，是摆在商业地产开发中的现实问题。商业地产的经营管理模式是有其特性的，如果不考虑商业地产销售的特性，简单照搬百货经营的一套模式，那商业地产的经营管理将面临困境。 要做好商业地产的经营管理，首先要打造平台。经营管理的重头戏之一就是把握商户资源，拥有大批经营素质高的商户或商家，创建一个招商资源的平台，把散布的商户或者商家集中起来，更好地进行项目招商配置。 其次要建立模式。商业地产的经营管理模式与超市百货的经营模式是有所区别的，商业地产产权分离、独立收银的经营特征与统一收银、开放式大卖场的超市百货经营完全是两码事，商业地产的经营管理必须在充分把握产权分离、独立收银特征的基础上，大胆地进行新模式的探索，建立全新的经营管理体系。 经营管理是商业地产开发的“关键”，也是促进商铺投资的根本，如果商业地产开发从经营管理这片“蓝海”入手，必能保证商业地产的可持续性经营，在商业地产的道路上走得更好更远。
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